廣東旅遊地產發展現狀

1. 旅遊地產在中國的發展狀況怎樣改如何總結

我國旅遊地產的發展前景如何？這是旅遊業和地產業都比較關心的問題。在此，將在我國旅遊地產發展環境與發展現狀的基礎之上對我國旅遊地產的發展前景作一初步探討。
1.我國旅遊地產發展概況
旅遊地產在我國還是一個比較新鮮的概念。其主要經營模式分時度假於20世紀90年代末期由一些房地產商引入我國，他們的目的是推銷他們手中滯銷的房產。旅遊業涉及這一領域首先開始於個別單體飯店加入國際交換網路。在1997年，杭州夢湖度假村，北京九華山莊，北京燕苑度假村是我國最早加入RCI的飯店。截止到2001年，我國加入 RCI的旅遊飯店有17家，其中北京、海南、雲南各三家，青島、無錫、杭州、珠海、天津、武漢、桂林、上海各一家。加入II的有三家，分別位於上海市清浦縣、廣州市和廣州市的番禺區。[6]
近年來亦有相當數量的旅遊飯店和旅遊集團開始運作旅遊地產產品，以不同的方式探索旅遊地產在中國的本土化經營。其中有：（1）借用分時度假的概念，開發出類似產品的單體企業，如以產權酒店為經營模式的北京快樂假日酒店。（2）單體加盟國際分時度假交換網路的經營企業，其經營模式與國際接軌，採用銷售20-40年每年一周的度假地住宿權的方式。(3)自主開發分時度假網路的企業，他們致力於將分時度假產品進行本土化的改革，設計出適合我國市場的新型運作模式，如華夏之旅和新旅網路度假公司。（4）集分時度假開發、銷售於一體的企業，如天倫度假公司。
同時，房地產業亦將旅遊地產當作解決滯銷房產的靈丹妙葯，將其作為投資開發的一個重要領域。據了解，國內日前涉足旅遊房地產的公司超過百家，包括首創、海航、中信、中旅等大型企業，也包括珠江地產、人鴻集團、萬科集團、萬達集團、萬通集團、青島匯泉旅業等大批房地產投資商、開發商、旅遊企業，各路開發商均看好未來中國的旅遊房地產市場。截止到2003年，我國北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地的旅遊地產項目已達到近百項，海南的博鰲城，深圳的華僑城等一大批旅遊地產項目得益於「假日經濟」與「會議經濟」。[8]
2.我國旅遊地產SWOT分析
SWOT分析是廣為應用的機會-風險分析方法，S指的是Strengths（優勢），W指的是Weaknesses(弱勢），O 指的是Opportunities（機遇），T 指的是Threat（威脅）。[9]在此將運用SWOT分析方法，分析我國旅遊地產業發展的環境，找出我國旅遊地產業本身的優勢和劣勢，發現並確定旅遊地產業的外部機遇和威脅，從而對我國旅遊地產的前景進行預測。
（1）Strengths(優勢)
旺盛的市場需求。世界旅遊組織秘書長佛朗切斯科•費蘭賈利對法國《費加羅報》發表談話說：今後20年內，中國將在世界旅遊市場發揮重要作用，到2020年將成為世界第一大旅遊大國。隨著我國經濟的飛速發展及國民消費觀念的日趨成熟，度假休閑旅遊將會漸漸取代觀光旅遊，成為大眾比較青睞的旅遊方式。我國在3-5年內，可望形成一定規模的度假旅遊市場，這一市場的形成與擴大將會給旅遊地產帶來旺盛的市場需求。
優越的市場供給。我國飯店業總體供大於求，由於增長速度過快，1998年以來，平均客房出租率不到60%。另一方面，全國商品房空置率高，據國家統計局統計，2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬平方米。[10]飯店業總體供大於求，全國商品房空置率高，當然並非好事，但卻為旅遊地產提供了良好的供給條件。同時，因為我國可投資領域少，可利用資金相對充足，對於像旅遊地產這樣有國際成功先例的投資新領域，在基礎條件成熟的情況下，不難吸引到積極尋求投資項目的資金，這勢必會帶來相當數量的供給。
（2）Weaknesses（劣勢）
概念的模糊不清。旅遊地產在我國剛剛起步，不管是開發商，還是消費者或多或少都存在著概念模糊不清的問題。眾多涉及該行業的開發商開發概念的模糊也導致旅遊地產理念的推行上出現偏差，使消費者逐漸對產品失去興趣。通過對國內的消費群體分析，為數眾多的消費者是出於投資的目的而購買旅遊地產產品，但是從市場長遠發展的角度，應強調其作為度假產品的本質含義。
進入門檻較高。開發旅遊地產的成本是很高的，首先在產品開發的選址、規劃、建設及度假資源的整合都需要投入大量的人力、財力、物力，而後起的管理和維護以及品牌的塑造都是一個長期的過程。較高的進入門檻讓很多有心發展旅遊地產的企業望而卻步，這對於產業的健康與可持續發展很不利。
（3）Opportunities（機遇）
中國經濟飛速發展，新的世紀開始，我國進入全面建設小康社會的新紀元，人民生活水平提高，我國經濟的持續快速發展為旅遊地產提供了更大的發展空間。
加入WTO後，中國旅遊業飛速發展，國家已把旅遊業作為新的增長點。旅遊地產作為房地產業與旅遊業相結合的產物，有著明顯的就業效應、增長效應、帶動效應和可持續效應。正因為如此，錢其琛副總理2001年1月8日在全國旅遊工作會議講話中體出了「中心城市可以積極探索分時度假等新的旅遊方式」，[11]這為旅遊地產的發展創造了良好的歷史性機會。
（4）Threats（威脅）
信譽的缺失導致市場形象風險。信譽支撐產業，而信譽的缺失則會帶來產業的凋零我國旅遊地產尚處於發展初期，制度建設步伐趕不上旅遊地產的發展速度，受利益驅動，一些商人的不良行為致使產業信譽遭受嚴重影響。
人力資源的缺失導致系統管理風險。旅遊地產作為一個綜合性的產業，其開發、經營和管理涉及到旅遊、房地產乃致金融、IT等許多不同的領域，對系統管理人員的整體素質要求較高，缺乏具備專門技能的管理人員會帶來管理上的風險。
3.我國旅遊地產存在問題及對策
現階段我國旅遊地產尚處於初級階段，還存在著以下一些主要問題：
近期度假需求不旺。旅遊地產供求是個復雜的系統，與城市的恩格爾系數,GDP水平等都有著密切的關系。2003年我國人均GDP超過1000美元大關，按照國際經驗，人均GDP超過1000美元正是一個國家旅遊需求膨脹的時期，但主要是觀光性質的需求;休閑需求急劇增長的門檻是人均GDP達到2000美元，那時候就將形成對休閑的多樣化需求和選擇;人均GDP達到3000美元，度假需求才會普遍產生。[12]現在，我國人均GDP剛剛超過1000美元大關(2004年為人均1268美元)，旅遊地產的機會才開始出現，部分先富起來的人才有慾望、有能力、有需求去消費休閑度假產品，但是先富起來的人畢竟只佔一小部分。同時，「帶薪休假制度」在國內畢竟剛剛起步，大多數人外出旅遊仍是依靠「五一」、「十一」等國家法定假日。我國現在仍以觀光旅遊需求為主，因而，旅遊地產這一主要用於滿足休閑度假旅遊的產品現階段會面臨需求不旺的風險。
制度的缺失。在我國，旅遊地產剛剛起步，缺乏專門的政策法規的引導與規范。缺少了這些規范，市場就會失序，一些地產商打著開發旅遊地產的旗號，實際上卻在進行著新一輪的圈地運動，國家相關部門組成的五部委聯合督查組在對地產行業進行的三輪督察中發現「以往的確存在房地產商利用旅遊規劃項目的名義，進行房地產開發的圈地現象」；一些經營者進行旅遊地產項目時，不管消費者今後的權益保障，甚至採取欺詐性銷售和非法集資等惡性的牟利手段。這些行為，擾亂了市場，既嚴重阻礙了旅遊地產市場的培育，也阻礙了一些有心發展旅遊地產的有實力的大企業進入，使得旅遊地產這一非常有前途的產業一度陷入困境。
國內度假網路不健全。國內旅遊地產商在開發旅遊地產產品時，大多忽視後續經營與管理。目前，任何一家開發商在實力上都無法建立一個健全的度假交換網路。我國度假村、旅遊飯店數量龐大，但由於開發商之間缺乏聯合，造成了度假市場的分離以及度假地選擇面狹窄的局面，從而大大降低了旅遊地產產品的吸引力。
如上所述，旅遊地產在快速發展的過程中面臨著諸多問題與挑戰，需要政府、相關的企業及從業者妥善應對，才能保證產業的健康與可持續發展。大體而言，可以從以下幾個方向加以努力：第一，進行消費引導，培育消費市場。加強休閑度假理念的正確宣傳與推廣，有實力的企業應著力打造品牌，以品牌效應促進旅遊地產理念的推廣，培育旅遊地產市場。第二，進行本土化改造。針對我國市場的客觀情況，進行合理的產品設計，如為適應國內市場的需求，可以考慮將分時度假的購買年限縮短，銷售價格也相應降低。第三，加強聯合，建立健全國內分時度假網路。通過度假網路的建設，提升產品的價值，充分顯示其可交換性的魅力，滿足消費者多樣性的需求。第四，完善法律法規，保護消費者權益。一方面，管理部門要制定相關的法規，以此約束經營者的行為，保護消費者的權益，當消費者權益受到侵害時做到有法可依；另一方面，行業內部亦可通過協商，建立規范的行業自律制度。在法律法規出台後建立行業資質認證體系，保證行業健康有序地發展。

結語
我認為，休閑是新千年全球經濟發展的第一引擎，到2015年，發達國家將進入「休閑時代」。未來20年，以旅遊、娛樂、運動等為基礎的休閑產業將會更快地進入各個產業中，休閑產業的發展，也為旅遊房地產業提供越來越大的發展空間，相信旅遊地產一定會有非常光明的前景！

2. 旅遊地產的發展歷程

貴族消費階段：旅遊地產的貴族消費階段最早源於19世紀以前的地中海區域，由於處於歷史文化的交匯點，經濟發展也具有優越性，出現了旅遊地產的雛形，因此，旅遊地產本身就源於貴族等社會高層的需求，並以法國南部和義大利的那不勒斯最為盛行。
分時度假階段：分時度假所產生的旅遊地產主要源於旅遊業的度假旅遊分支，因此，在旅遊地產發展初期，只是旅遊度假的延伸。最初的分時度假是在度假勝地依據旅遊度假的季節時段，將其區域內的度假公寓分時段售賣產權，用於代替住賓館、酒店等，給遊客增加賓至如歸的自由快感的同時，獲取較高的利潤，後來隨著度假的周期性以及回頭率較高，度假公寓的出租相對具有固定性，即在每年的這一段時間，某所公寓只屬於特定人，並且住戶可以在該特定時段對其度假公寓的使用權進行出租。 萌芽階段：20世紀80-90年代，在經濟發達的沿海地區，尤其是改革開放較早的省市，房地產建設較多，供過於求，出現房屋空置，這為旅遊地產的產生提供了機遇。對於主要集中在旅遊城市、沿海地區和比較發達的大中型城市的空置房屋來說，最合理的也最為有效的利用方式便是將其作為旅遊物業，達到雙贏的目的。1994年前後，海南的三亞、廣東的珠海，提出要發展休閑度假，打造頂級旅遊勝地。發展階段：21世紀以來，房地產業和旅遊業分別稱為我國拉動內需的兩個熱點行業，發展勢頭十足，並且隨著城市房地產開發重心逐漸偏移，房地產市場進入新一輪整合過渡期，市場投資和消費模式逐漸轉變，如北京、上海、深圳等地的銷售市場都出現了萎縮的前兆。大量的傳統房地產資金開始開辟新的領域，其中就包括旅遊度假物業的開發。旅遊交換平台逐步形成，住宅消費開始由需求型向舒適型轉移，旅遊需求多元化，使旅遊地產業進入了新一輪發展時期。旅遊地產類型也從單一的酒店、主題公園轉向游樂設施、度假別墅、第二居所等多元化並存的發展態勢。快速發展階段：我國旅遊房地產呈快速發展之勢，僅涉足旅遊地產的公司就超過兩百家，並且無論是房地產界還是旅遊業界內都十分看好未來我國的旅遊房地產市場。其中以「高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動」為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店近百家。從最早的深圳華僑城旅遊主題公園項目拉動地產開發到後來的海南「南海傳說」、三亞、博鰲等，旅遊房地產項目在全國層出不窮，取得了較大的市場反映。

3. 國內旅遊地產未來的發展趨勢如何

新一輪旅遊地產投資熱潮正在升溫。一項統計數據顯示，2012年一季度，全國旅遊地產投資上億元的簽約項目就有近70個，總規模逾2600億元，今年全年預計實現投資總額將超過萬億元。全國品牌大房企萬科、保利、恆大、碧桂園、萬達等等莫不熱衷於投入到旅遊地產領域。在大廣州范圍內，東南西北處處能見打著休閑度假旗號的地產項目。
旅遊地產是什麼概念？從業內的建設看並沒有一個統一的標准。比如，有些項目自身沒有休閑資源、依靠的是外圍的生態資源，而有些項目自身就具有豐富的旅遊資源；有些項目開發的是以旅遊住宿功能為中心的產品，比如星級酒店、度假公寓等，而有些項目則打著旅遊地產的名義，開發的是純高檔住宅。目前在市場上引起較大反應的還有另外一種模式，就是綜合體，大規模項目里擁有酒店、公寓、住宅、旅遊資源等等配置。因而，如何才是真正的旅遊地產，見仁見智。
當旅遊業被定為國民經濟戰略性的支柱產業之一後，旅遊地產似乎就迎來了春天。從恆大、碧桂園、保利、雅居樂等旅遊項目開盤大賣的事實可見，旅遊地產確實能為房企貢獻不小的業績。從它們身上，我們也能看到，旅遊地產項目的優勢在於生態環境和自然旅遊資源，這樣的環境可以有很多種，比如森林、溫泉、海岸等等，都會有各自的追捧者。此外，旅遊地產項目的規模都很大，幾千畝的佔地往往還只是個起步階段，這種大規模項目因開發周期長、對規劃要求更高、對投入資本要求也更高，故而對商家的資本及後期運營能力的考驗就更大。特別是對於只開發酒店、公寓型物業的旅遊地產項目，回收成本也起碼需要數年至十數年。一旦商家資金鏈出現問題，項目前景堪憂，這種境況，曾經轟動一時的澳洲山莊便是前車之鑒。
然而，當國民把休閑度假當作生活必不可少的一部分時，就註定了旅遊地產和國家經濟的緊密關系。經濟繁榮時，優質的旅遊地產項目會有高回報，而當經濟下滑時，這種形態的地產經濟就將一起低迷。這便是開發旅遊地產的又一個風險所在。因而可以說，旅遊地產也是一把雙刃劍。

4. 廣東的旅遊業水平怎麼樣

廣東省經濟發達，人口眾多，城鄉居民比較富裕，出遊能力很強。毗鄰港澳的地理優勢，使其成為我國入境、出境旅遊的門戶，以致廣東在全國旅遊業中具有特殊地位，旅遊業發展水平較高，旅遊人數、旅遊收入和星級酒店數等統計指標均居全國首位，多項指標佔全國總量的20%以上，是我國名副其實的旅遊大省（詳見表8-1）。

表8-1廣東省旅遊業發展概況一覽表

廣東旅遊配套條件好，已基本形成了食、住、行、游、購、娛配套服務。以生猛海鮮、原汁原味為特色的粵菜，獲得「食在廣州」的美譽。廣州花園酒店等一大批高檔酒店為旅遊者提供了舒適的住宿環境；新白雲機場、京廣鐵路、京九鐵路、武廣高鐵及蛛網式的高速公路為旅遊業提供了便利的交通；以人造景觀、溫泉度假為突出特色的A級景區讓遊客流連忘返；北京路步行街、天河城廣場等商場內琳琅滿目的商品令各方旅遊者競相選購；豪華影劇院、夜總會內的粵劇、粵曲等娛樂節目更為旅遊業增添了色彩

到2020年，廣東將建設成為輻射華南、服務全國、影響亞太、面向世界的具有較高國際水準的旅遊目的地，將把珠三角、粵北、粵東和粵西，培育成各具特色、互相呼應的四大旅遊區。其中，珠三角將被打造成亞太旅遊勝地，與國際旅遊業全面接軌，強化粵港澳旅遊協作，重點發展商務游、會展游、美食游、高爾夫游、主題公園游、古城新韻游等六大旅遊精品；粵北將建成廣東山水大觀園，以韶關、清遠為中心，以「青山、溫泉、風情、佛韻」為主題，重點發展以丹霞山、民族風情、溫泉為代表的生態旅遊、「民風游」及民俗文化旅遊；粵東將突出「兩圈一帶」，即潮汕文化圈、客家文化圈與山海旅遊帶，突出文化旅遊優勢，增強客家、潮汕文化的旅遊吸引力；粵西將開發海上絲綢之路，重點是海濱和溫泉旅遊，並加強與海南、越南和廣西的聯合。

5. 哪一位大俠有《廣東省旅遊發展總體規劃》和《廣州市旅遊發展總體規劃》的文本的，分享下啊

第一章 現狀與發展條件分析

一、 白雲區概況
白雲區是廣州市10個城區之一，因其境內有白雲山風景名勝區而得名。位於廣州市城區的北部，東鄰增城區市，西界南海市，南連荔灣、越秀、天河、黃埔等4個城區，北接花都區和從化市。全區面積1042.7平方公里，2000年末全區常住人口84萬，流動人口約90萬，行政區轄12個鎮，15條行政街。

白雲區地處北回歸線以南，陽光充足，雨量充沛，氣候溫和，屬亞熱帶海洋性氣候，年平均氣溫為21.8度，年均降雨量為1655毫米，境內兼具有多種地貌，東部和東北是丘陵地區,有廣州市（原八區）最高峰帽峰山（海拔534.7米）和著名的白雲山風景名勝區，山丘坡度平緩，林木茂盛，果樹如海，大小水庫山塘遍布，湖光山色。風景宜人。中部為廣花平原，西部是珠江水系，河網交織，珠江西航道，巴江河及流溪河流經境內，既得灌溉之便，更得航運之利，其中流溪河更是廣州市民主要的飲水源。

改革開放以來，白雲區憑借銳意進取的開拓精神、優越的區位和豐富的資源條件，經濟發展和社會各項事業均取得了令人矚目的成就。2000年，全區GDP127.53億元人民幣，比1995年翻了一番。產業結構進一步優化，農業經營從單家獨戶的分散經營，向龍頭帶動的集約經營轉變，產業化、集約化程度不斷提高。工業整體素質進一步提升，新一代企業群體逐步成長，成為新的經濟增長點和帶動經濟結構調整優化的主要力量。第三產業發展迅速，各類商貿專業市場不斷發展壯大，旅遊業、房地產、金融保險、信息中介等行業興旺發達，第三產業已成為國民經濟的骨幹。目前，全區三大產業比例為16：38：46。

二、 旅遊發展評價
(一)現狀評估
改革開放以來，伴隨全國和廣州市旅遊業的蓬勃發展，白雲區立足優越的區位、便利的交通、寬廣的地域空間和組合良好的旅遊資源等優勢，積極開拓旅遊業務，建設酒店賓館，開發景區景點，拓展旅遊市場，走上了旅遊發展之路．經過20多年的發展，尤其是"九五"時期的大發展，白雲區旅遊業從無到有，從小到大，初步形成旅遊產業體系，進入初步發展到加速發展的轉變時期。
1、旅遊接待設施日益完善，旅遊產業體系初步形成。
經過20多年的奮斗，白雲區旅遊業已經初步形成產業體系。標志是旅遊接待設施日益完善，旅遊產業規模逐步擴大，旅遊要素逐步發育。到2000年底，全區共有住宿設施195家，客房11000間，床位22000張，納入旅遊統計范圍的酒店80座，其中星級酒店15家。旅遊餐飲方面，隨著經濟及廣州市旅遊業的快速發展，區內餐飲資源得到利用，現有各類酒家、餐館網點2000家，較具規模和檔次的60家，其中定點餐館4家，近年形成的新廣從公路飲食長廊最具特色，該區域聚集了20多家上規模上檔次的特色餐館，成為"食在廣州"的旅遊強勢產品的組成部分。旅遊購物方面，隨著廣清路綜合批發市場、黃石路汽車汽配市場、梓元崗皮具市場、機場路化妝品市場等商業街和專業批發市場的建成，日漸形成獨具特色的旅遊消費市場。以南湖國家旅遊度假區、東方樂園和廣州新體育館、白雲山風景區為代表的眾多游樂場所，可滿足市民和遊客的娛樂要求．目前，全區"行、游、住、吃、購、娛"旅遊六要素基本配套，產業體系初步形成。
2、各類旅遊資源得到初步利用和開發，旅遊產品開發正在從觀光產品為主向觀光與休閑度假、生態相結合過渡。
改革開放以來，尤其是九十年代以來，白雲區逐步開發了以白雲山風景名勝區、南湖國家旅遊度假區、東方樂園、蘿崗香雪公園等為代表的一批具有一定知名度的旅遊景點和游樂場所，初步形成了具有一定特色的觀光、游樂和休閑度假的旅遊產品系列。農業生態旅遊項目也得到-定發展，並成為適應現代旅遊發展的特色旅遊產品，親親農庄，廣州綠田野生態教育中心、明興農業基地、廣州水果世界等，經過包裝和推介，已成為新的旅遊熱點。具有白雲區特色的山野蔬菜和田園風味等也逐漸發展成為吸引廣州市民及四方遊客的旅遊吸引物．尤其是近年，隨著雲台花園、雕塑公園、廣州新體育館，白雲山西側景觀帶等標志性工程的建成，廣州白雲山西線休閑帶已形成；
3、旅遊業務有了一定發展
相較於廣州中心城區各區，白雲區由於在花都、番禺撤市改區以前，區位相對偏北，不在廣州旅遊發展的核心區域內，在城市旅遊尤其是商務、會議旅遊等方面不佔優勢，但憑借廣州"山水城市"的代表和生態、水鄉的獨特優勢做文章，積極拓展觀光、度假、休閑和市民周末客源，使旅遊業務得到長足的發展，每年吸引了幾百萬的遊客到白雲區旅遊，成為廣州旅遊尤其是一日游的重要接待區域。
(二)存在的問題
1、旅遊業定位尚不明晰，發展方向沒有明確
改革開放以來，白雲區實施的是鞏固農業基礎地位、堅持商業是經濟發展的主要動力和外向帶動的發展戰略，相對而言，旅遊業基本處於自我發展狀態，地位偏低。應該說，近年來白雲區政府對旅遊業的發展是重視的，在《廣州市白雲區國民經濟和社會發展第十個五年十劃綱要》(草案)中，作為重要章節作了闡述，但對旅遊業在整個經濟社會發展中和第三產業中的地位和作用尚未作出明確的定位。這同當前的形勢是不相稱的，目前，全國很多省市，都將旅遊業作為新的經濟增長點或國民經濟的支柱產業，廣州市的其他區、市(縣級市)也將旅遊業擺在極其重要的位置加以發展。定位不明確，勢必影響到產業發展政策，行業管理職能和營造旅遊大環境相關措施的落實到位。
2、行業管理力量薄弱，管理工作滯後
缺乏行業管理人員和專業管理人才，這一問題是同前一問題緊密相聯的。由於旅遊業的地位沒有在白雲區經濟社會發展中得到恰如其分的確認，其管理機構的設置、行政管理人員的配備自然難以得到有效的保證。目前，承擔全區的旅遊市場管理、旅遊資源開發、旅遊線路組織、旅遊業務的開展等工作的僅有3人的編制，顯得力不從心。旅遊局是在商業局基礎上增設的一個部門，缺乏對旅遊全行業的管理權威，尤其是對旅遊市場和旅遊項目建設的宏觀調控缺乏力度，容易導致因缺乏規劃，失去監控而引發的布局失衡和資源開發的無序狀態等問題，造成資源、資金的浪費，妨礙旅遊業的良性發展，給整個經濟發展帶來不利影響。
3、豐富的旅遊資源尚未得到高效率的利用和開發，沒有形成有足夠影響力的拳頭產品，資源優勢沒有轉化成直接的經濟優勢。
白雲區的旅遊資源在廣州市10大城區中是較為豐富的區域之一，既有深具嶺南特色的自然景觀資源，又有多姿多彩的人文景觀資源，還有時尚流行的現代旅遊資源，如休閑度假、水鄉風情、農業生態等，但由於對旅遊資源的認識不足和定位不準，至今沒有形成在廣州旅遊市場占據較重要位置的拳頭產品。目前，白雲區的旅遊資源開發現狀是，白雲山成為廣州"山水城市"山的象徵，是廣州重點旅遊區域，但對整個白雲區旅遊市場的帶動作用不明顯；南湖國家旅遊度假區的建設進展較為緩慢，沒有對白雲區度假休閑產品開發起到期望中的示範效應；而豐富的水鄉風情、農業觀光和生態等旅遊資源的利用和開發尚處於初始期，沒有形成鮮明的個性。
4、發展不平衡，產業結構亟待優化和調整
全區旅遊業發展不平衡主要表現在兩個方面：一是旅遊要素發展的不平衡，行、住、吃等要素解決得較好，游也有一定的發展，而娛和購則顯得單薄，更為嚴重的是至今沒有一個在轄區注冊的旅行社，這對白雲區旅遊業務的開展，尤其是旅遊形象的推出，產品的促銷和線路的組織帶來極大的影響。二是地區發展不平衡，緊靠中心城區的機場路、廣園路等地段由於經濟較為發達，使旅遊業發展速度較快，而廣闊的村、鎮旅遊業發展較為緩慢，整體優勢未能得到充分發揮。
5、在部門協調、搞好旅遊生產力優化配置，形成大旅遊發展觀方面還有待改善
旅遊業的關聯帶動性強，依託性也強，相關方面和其他部門、行業的發展程度及支持程度，對其興衰成敗具有直接影響。在這方面，還有許多問題值得研究和探討。如城市規劃、行業規劃中的重要地段標志性建築、重要綠化工程、商業街區建設、落實"三年一中變，十年一大變"等重點整治工程，如何適應旅遊業發展，城建、金融、物價，工商、林業、農業等部門應研究如何採取一些傾斜政策，給旅遊業發展提供一個優良的大環境，都有許多的工作要做。
三、旅遊業發展支持系統評價
相較於廣州市其它城區和增城、從化兩個縣級市，白雲區旅遊業發展具有四大有利條件，也是白雲區發展旅遊的四大優勢。
(一) 良好的區位與交通條件
白雲區地理位置優越，地扼廣州市東、西、北交通要沖，海陸空交通十分發達，廣州市的1 0大出口有6個在其境內。京廣、廣三鐵路，廣佛、廣深、廣清高速公路，105、106、107、廣汕，新廣從、新廣花路等國道省道穿境而過，白雲國際機場、廣州火車站、省汽車站，高速公路專線客運站、華南最大的鐵路編組站，以及正在興建的廣州新白雲國際機場、地鐵二號線、北二環高速公路，京珠高速公路、廣惠高速公路、華南快速干線等或座落區內或從區內穿過，形成了公路，鐵路、航空等綜合性、立體化、多層次的大交通網路．是廣州市畝接珠江三角：經，濟發達地區，北連內陸資源豐富腹地的重要交通樞紐區域，也是國內外旅遊客源的集散之地．本區各鎮，景區之間也貫通了高等級公路，良好的區位和可進入性為白雲區發展旅遊業提供了極為有利的條件。
(二)富有特色、組合較佳的旅遊資源條件
白雲區的旅遊資源在海內外的地位不高，缺乏大尺度吸引力的拳頭旅遊資源，但相對珠江三角洲這一目前我國旅遊經濟最發達的區域和廣州市范圍而言，其相對級別較高，具有門類齊全、組合良好、分布合理的整體優勢。自然景觀方面，南部有素稱"嶺南第一名山"的游覽勝地白雲山，現被評為目前中國最高級別的"AAAA"旅遊景區：東北部有廣州市區最高峰帽峰山，林帶景觀壯麗，區內有水面寬闊的銅鑼灣水庫，山水結合，極易構成白雲、藍天、碧水、綠地的良好態勢。在歷代"羊城八景"中，白雲區先後有"蒲澗濂泉"、"白雲晚望"、"景泰歸僧"'"雲山錦綉"、"蘿崗香雪"、"石門返照"等景點占據一席之地。人文景觀方面，有聞名中外的國家級文物保護單位三元里人民抗英斗爭紀念館(三元古廟)以及市級文物保護單位石井昇平社學舊址、陳子壯紀念館等名勝古跡。主題公園和游樂場，有雲台花園、雕塑公園、東方樂園、大河馬水上樂園等，以及廣東唯一的國家級旅遊度假區南湖國家旅遊度假區。正在規劃和開發的九佛、人和、太和等農業生態旅遊點潛力巨大，前景廣闊。同時，白雲區旅遊資源在空間分布上具有大分散、小集中的特徵，表現為各景觀景點相互交融，點面結合，形成了較好的地域空間格局，容易進行線路組合。
(三)潛力巨大、前景廣闊的旅遊客源市場
從旅遊市場競爭角度分析，白雲區旅遊市場的競爭能力具有兩個方面的優勢。一是因其區位良好，可充分分享到廣州旅遊核心市場不斷增長的城市觀光、商務、會議旅遊客源，該部分客源，隨著中國加入WT0，廣州率先基本實現現代化及廣州成為"中國最佳旅遊城市"、"亞太地：區重要旅遊城市"，而呈現穩步增長。二是憑其豐富的現代旅遊資源，成為廣州市民以及珠江三角洲居民休閑和假日旅遊的最為便捷的首選之地。在新世紀前10年，尤其是"十五"期間，隨著國內旅遊市場的蓬勃發展，度假，休閑、生態，特種等旅遊產品的風行，白雲區的休閑度假，農業生態等旅遊產品具有巨大的發展空間，將成為旅遊經濟中最為強勁的增長點。因此，在制定市場開拓戰略時，白雲區應充分發揮這一優勢，將廣州市民和珠江三角洲居民的休閑和度假市場作為重中之重。
(四)不斷強化的經濟、社會支持條件
白雲區是改革開放中迅速崛起的現代化城區。改革開放以前，白雲區絕大部分是農村，不少地方還是偏僻山區，經濟比較落後，社會各項事業的發展水平都不能與市區相比。改革開放以來，經濟、建設得到長足的發展。2000年，全區財政收入為8.1億元，比1995年增長88.45％，年均增速為12.18％；全區職工年均工資達到17124元，友村居民人均純收入達到7034元，在經濟發達的廣東省來說，均處於較高水平，是廣東省首批農村小康達標市(縣、區)之一。高速發展的經濟和居民可支配收入的增加形成的經濟優勢將成為推動旅遊業高速發展的強大動力。
近年來，白雲區委、區政府對旅遊業發展給予了高度的重視，旅遊業在經濟社會發展中的地位和作用日益突出，表現出後來居上的勢頭．無論是《城市建設管理"三年一中變"規劃方案》，還是《"十五"規劃》，白雲區都把旅遊業作為重點加以強調。在《廣州市白雲區國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》中，區政府提出抓緊落實旅遊發展規劃的編制和實施，以旅遊資源開發為突破口，帶動周邊相關產業的協調發展；加強旅遊形象宣傳，提高知名度，促進旅遊業向更高層次發展。並具體要求在"十五"期間，完成帽峰山森林公園、蘿崗香雪公園以及流溪河生態觀賞區(竹料到人和大約7-8公里)的開發建設，逐步形成四條生態觀光旅遊線；積極發掘三元里抗英紀念館等文物古跡的文化內涵，形成歷史文化旅遊熱線。隨著白雲區"中變"，"大變"和"十五"規劃等社會工程的推進，旅遊發展大環境將得到有效改善，還將形成政府重視、部門行業協調、社會公眾積極參與的良好局面，為旅遊業的發展提供強有力的支撐。
規劃期內，白雲區旅遊業的發展取決於旅遊業自身發展的規律和國內外經濟形勢的變化發展，以及省市經濟發展戰略對旅遊業的新要求。盡管在發展過程中，白雲區旅遊業也會面對一些不明朗因素和嚴峻的挑戰，但總體而言，這一期間的發展形勢是好的，面對新的開局，白雲區旅遊業面臨一系列新的重大發展機遇，將為新世紀的發展創造良好的環境，奠定扎實的基礎。如中國將向"世界旅遊強國"邁進的機遇；廣州旅遊業將鞏固其支柱產業地位的機遇；產業結構的調整導致第三產業發展速度大大提高的機遇；中國加入WT0後旅遊業進一步開放和規范的機遇；旅遊業作為動力產業作用更為明顯的機遇等，而新國際機場的建成將成為最為突出的機遇。
新國際機場建成後，將對白雲區旅遊業發展產生下面幾個方面的促進作用：
一是有利於增加客源，尤其是國際客源和商務客源。旅遊業的發展，有賴於發達的交通網路，反過來，旅遊業也極大地推動交通的發展。對國際旅遊和商務旅遊而言，航空樞紐是確保遊客流動的關鍵因素。按計劃，廣州新國際機場將於2003年投入運營，建成兩條跑道，每年運送2700萬名旅客，並建設成為現代化的航空港，努力邁向能夠與世界各地連接的航空樞紐，確保廣州作為全國三大航空中心的地位。白雲區如能乘勢而上，作好2700萬中轉旅客這篇文章，將直接帶來入境客源的增長，也為發展商務旅遊帶來廣闊的市場。
二是有利於提高旅遊吸引力。航空發達的概念還包括遊客對航班有盡可能多的選擇；地面交通連接系統的方便、快捷和便宜，以及舒適愜意的候機環境。這些方面如能有所突破，對提高白雲區的旅遊吸引力，將極有助益。
三是有利於提升白雲區旅遊業的整體素質。新國際機場，作為廣州的窗口工程，也是體現廣州現代化，國際化水平的標志性區域，政府有關方面必然對其周邊環境的美化、服務設施的配套和接待服務水準提出較高的要求，也將成為"大變"工程建造重點。如連接機場與市中心的機場高速公路，屆時將成為既是疏散旅客的便捷通道，又是令人愉悅的觀光景觀帶。這些因素將全面推動白雲區旅遊業的升級換代。
四是有利於旅遊經濟形成新的增長點。新國際機場作為投資上千億元的大項目，其建設必然帶動一批相關產業的發展，產生新的產業群，如附屬設施、配套設施、接待設施、房地產、環境改造工程等，這些建設工程基本上布局在白雲、花都二區，從而形成旅遊經濟乃至整個國民經濟的新增長點。

6. 廣東文化旅遊現狀

行業現狀:自1994年以來，廣東的旅遊創匯、旅遊業總收入、入境旅遊人數等主要旅遊經濟指標居全國首位。根據2005年末的統計，旅遊從業人員，廣東為全國第一，有82.90萬人，幾乎等於居第二位的江蘇的兩倍(41.89萬人)；在固定資產原值方面，廣東位居第一，為904.02億元。其他如旅遊企業營業收入、星級飯店營業收入、向國家上交營業稅等項目，廣東均列全國第一。

廣東旅遊資源具有門類齊全、組合良好、分布合理的整體優勢，已成為全國最重要的旅遊客源地之一。廣東旅遊業創匯能力已經相當於世界旅遊業中等發達國家的水平，接近排名35位的巴西，超過愛爾蘭、菲律賓、紐西蘭、芬蘭和南非。

政策環境:國家十分重視文化休閑服務業的發展，先後頒布了一系列文件和政策，及時指導和鼓勵文化休閑服務業的健康發展。

競爭指數:廣東地區旅遊業發展不平衡，主要集中在珠三角地區，要在趨於飽和的市場中分一杯羹，比較困難。而且，大量外來旅遊企業介入，以其資金、技術、管理、服務等方面的競爭優勢，將對廣東旅遊企業造成沖擊。

最佳地區:與珠三角的飽和相比，周邊地區、廣大山區具有較大的發展空間。東西兩翼、粵北山區或以發掘傳統工藝、歷史遺跡為主，或開發民族民俗資源，或利用自然人文景觀，發展各具地方特色的文化產業，都取得了較顯著的成績。

7. 旅遊地產發展趨勢

1、旅遊模式轉換 — 旅遊已經從觀光旅遊、商務旅遊向休閑旅遊轉化
2、主導休閑旅遊模式 — 疊加旅遊觀光與都市休閑消費理念結合
3、租務需求 — 旅遊地產開發與配套軟硬兼施
4、品質吸引 「 雙高 」 階層 — 投資 + 消費模式組合

中國旅遊房地產的發展前景分析

國旅遊房地產潛力巨大、前景廣闊，廣闊的發展空間和市場潛力，使旅遊物業開發成為未來十年中國地產業最亮麗的風景線，主要表現如下：

1 從國家政策上，黨中央、國務院及各級政府，相繼出台了刺激和拉動旅遊及相關產業發展的新政策，無形中為我國旅遊房地產的發展提供了一個廣闊發展的平台，這是國旅遊房地產可持續發展的堅實基礎和動力保證。

2 正在形成的旅遊強國地位和強大的消費群體，為我國旅遊房地產市場開發提供了巨大的發展空間。

據統計， 2005 年，國入境旅遊人數將達到 8500 萬人次，其中過夜海外旅遊者 3450 萬人次，旅遊外匯收入 220 萬美元；國內旅遊人數將達到 11 億人次，旅遊收入 5000 億元；出境人數將達到 1636 萬人次。國要從亞洲旅遊大中國旅遊地產現狀與發展趨勢解析國走向世界旅遊強國。這種旅遊假日經濟持續增長的行業必將會吸引大量投資，其中很大一部分會投入到旅遊物業建設上，為旅遊房地產開發提供契機。

3 從城市基礎設施尤其是高速路的發展來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網系統發展迅速；從人均汽車的擁有量來看，北京已達到 8 個人一輛車的水平、上海 12 個人一輛車、深圳、廣州約 10 個人一輛車。對於建立在車輪上的旅遊房地產而言，這無疑是一個利好消息。

4 市場日趨成熟

8. 我國旅遊業發展現狀分析

旅遊業具有「無煙產業」和「永遠的朝陽產業」的美稱。所謂朝陽產業，它的發展前景廣闊可觀，當今的旅遊產業已經成為國家的重點發展項目，我國的旅遊市場規模穩步擴大。但是相較而言，我國國內旅遊業發展的廣度深度都遠遠不能適應經濟發展和人民生活水平提高的需要。隨著市場經濟的發展和人民收入水平的進一步提高，人民對旅遊消費的需求也越來越大，國內旅遊業在國民經濟中的地位和作用顯得尤為重要。因此，研究和探討我國國內旅遊業發展的現狀、趨勢及對策，具有十分重要的意義。
我國旅遊業的現狀分析
改革開放以來，我國國內旅遊業發展迅速，覆蓋面廣，但總的說來仍然處於一種低消費、大眾化、低水平、中近距離旅遊的狀況。旅遊基礎設施、服務設施模仿建設發展很快，但仍不能適應國內旅遊市場發展速度的要求。
旅遊人次數穩步增加，旅遊消費額逐步提高；絕大部分屬於觀光旅遊，文化型和兆絕享受型極少；國內旅遊熱門地區多集中在經濟發達、知名度高、旅遊基礎設施較為完備的4A級以上景區。自助旅遊增多，團隊出遊減族碼姿少；度假村的區域『生特徵已經比較明顯，長三角、珠三角、環渤海、西部、東北等區域的度假村經營都各顯特色。北京、上海、廣州、蘇州、杭州、重慶等經濟發達地區度假村數量明顯比其他地區高很多。這說明我國旅遊房地產度假村細分市場的區域格

9. 旅遊地產現在的發展狀況怎樣，國內的市場前景好嗎

就目前情況來看，國內大型開發商基本都介入了旅遊地產。因為旅遊度假太火了，去年國內旅遊總人次達到36億，大家都看到這是一塊巨大的蛋糕。從我們做的調查來看，2014年全國有7900多個旅遊地產項目，其中規模在5千畝以上的有1000個左右。平均每個項目在售庫存量都達到了2000套以上，但平均每個月的去化速度只有12套。按照這種速度，一個項目清盤需要16年至20年的時間，這相當於開發商的利潤都被時間吃掉了。所以現狀就是，除個別暢銷盤，絕大部分項目都處於保本、微利、積壓、滯銷或虧損狀態。要刺激旅遊地產的市場，壓價絕對是最好的辦法，但是開發商肯定不願意這么做，所以說現在像Weshare我享度假推出的分權度假概念就蠻好的，不但解決了大量旅遊地產滯懈的局面，還能減少消費者的開銷~