分时度假地产

① 谁能帮我翻译 以于下英文原文 关于“分时度假机制”的 旅游地产方面

在本文中，我们专注于分时行业，开发商出售使用权在一定时间间隔的特定属性，那么谁成为“会员”分时度假交换组织的个人。这些成员可以交换彼此的使用权这些属性。因此，谁拥有分时度假会员到6月份在芝加哥度假一周产权可能能够与其他成员交换谁拥有了一个星期在佛罗里达十二月财产权利的。对于这个九十四点〇〇亿美元业（国际度假村共管2003年），我们从理论上证明，这两个目前在使用中（存款第一，要求十一届机制）交易系统可能会导致效率的损失。我们提出一个替代性交流机制，最大的贸易循环链和空间银行（TTCCS）机制，并表明它可以增加分时度假交换市场效率，因为它是帕累托有效的，个人理性和战略的证明。然后，我们在实验室的实验测试三种机制，我们模拟与网络交换市场“分时度假的成员。”的实验结果强有力地支持我们的理论。扩大对分时度假行业一点，我们注意到，几乎所有的分时度假的度假村或度假物业。目前在这个行业，有超过5400胜地在100多个国家，并在每年平均税率由1990年的约12％，至2003年增加分时度假所有权。分时度假度假村的客房入住时间通常被称为周，因为它们几乎总是一个星期。截至2003年1月1日，6.7万个家庭拥有1070万全球分时度假周（国际度假村共管2003年）。据认为，（Ragatz协会1999年）“超过80 [timeshare]买家％，而使用交换期权意向购买”，即一timeshare会员，可以换一个人她一周别人的在不同的时间在不同的度假胜地这一年，虽然她的家周（本周她买的），是在一个地方固定在一个特定的时间段。这些中型自由交流的首选付款或招标，因为分时度假核心的上诉是一次性的前期付款方面。如果人们每次出价，它会成为类似预订酒店，并会失去其吸引力。

好点多的、头大了

② 分时度假是个什么东西

分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。

顾客购买了一个时段（即一周）的使用权后，即可每年在此享受一个星期的度假。同时，顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益，以及对公共配套设施的优惠使用权。顾客还可以用自己购买的时段，去“交换”同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段，从而达到前往不同地方旅游住宿的目的。

在一些发达国家，“分时度假”已成为普通人生活中旅游休闲的重要组成部分，但对于多数中国老百姓来说，这还是一个陌生的、甚至带有误解的概念股。

(2)分时度假地产扩展阅读

20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。

据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。

分时度假自20世纪60年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。70年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。1977年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的，美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。

③ 何谓分时度假有何特点如何办理分时度假服务

“分时度假”,就是游客先行支付费,获得每年旅游目的地酒店一周左右的住宿权,游客想去哪里度假,只要提前向分时度假公司提出申请,分时度假公司就可以为游客安排好房间。与普通旅游产品相比,分时度假最大的优势就在于低房价。目前这种度假方式在许多国家都非常流行,但是在中国操作方式尚未规范。
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分时度假
分时度假(TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓,将其使用权分成若干个周次,按10至40年甚至更长的期限,以会员制的方式一次性出售给客户,会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换,以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。
顾客购买了一个时段(即一周)的使用权后,即可每年在此享受一个星期的度假。同时,顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益,以及对公共配套设施的优惠使用权。顾客还可以用自己购买的时段,去“交换”同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段,从而达到前往不同地方旅游住宿的目的。在一些发达国家,“分时度假”已成为普通人生活中旅游休闲的重要组成部分,但对于多数中国老百姓来说,这还是一个陌生的、甚至带有误解的概念。

目前世界上已有60多家“分时度假”集团,4500多个采用分时制度的度假村,分布在81个国家,来自124个国家的400多万户家庭购买了度假权,分时度假房产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。随着越来越多的中国人旅游消费方式从“走马观花”步入“娱乐休闲”,中国巨大的“分时度假”消费市场潜力正日益突现。

旅游方面的专家说,我国有7000多家星级酒店,多家度假村,适时引进“分时度假”方式,不仅可以解决客房闲置率居高不下的难题,还可盘活上亿元的资产。

可见,分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权,一个是度假时段的交换。

分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念,它引入时空经济学原理,对旅游业、产地产业、金融资源进行整合,扩大了资源边际效用,实现了资源共享。

分时度假的起源

20世纪60年代的欧洲,度假风气兴盛,法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅,欧美政要、贵族、富商蜂拥而至,成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂,多数家庭无力单独购买度假别墅,而部分有能力购买别墅的用户,每年的使用时间非常有限,最多只有几周,空置率很高,所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况,最早的分时度假概念由此产生。据此,聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户,取得了很好的效果,分时度假市场由此形成。

分时度假自20世纪60年代问世于法国以来,在世界范围内得到迅速发展,成为风靡世界的休闲旅游度假方式。70年代中期,美国经济衰退,泡沫经济造成了大量房地产积压。为处理积压与空置,充分盘活闲置房产,美国从欧洲引入分时度假概念,取得了巨大成功。1977年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的,美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。

④ 分时度假的利益

开发者对于房屋的分时销售者之好处
第一，它可以使得这种房屋卖出更高的价格，在美国一般都相当于原来卖价的四倍，如一套原来只能卖25万美元的连体别墅，按时间分割以后的卖价一般要高达100万美元，购买者还不觉得贵。其中的原因很简单，平均一个星期时段的卖价才两万美元。按时间优劣区分，好的时段卖价3-4万美元，差的时段只卖1万美元，加上银行还可以对此实行抵押贷款，大部分居民都能承受得起；
第二、它创造出了新的消费市场，使得这些企业所建的房子容易销售。特别是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区，销售情况更加看好。在房地产低落期，它更成为企业抵御风险的重要措施；
第三，大的分时度假集团公司发展到今，有不少已经不是自己建房，而转向销售型与管理型，其它企业只有加盟它们，才能有良好的信誉度和交换前景，而这些集团则靠管理和销售获取超额利润。如美国最大的分时度假（IResortCondominium International），2000年的销售额为4亿美金，而其利润额高达1.9亿美金，是业绩良好的上市公司。这种分时度假的房地产销售方式对于拉动其它产业，包括物业管理、旅游服务、交通电信，和安置人员就业，都起着良好的作用。

⑤ 分时度假的概述

顾客购买了一个时段（即一周）的使用权后，即可每年在此享受一个星期的度假。同时，顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益，以及对公共配套设施的优惠使用权。顾客还可以用自己购买的时段，去“交换”同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段，从而达到前往不同地方旅游住宿的目的。在一些发达国家，“分时度假”已成为普通人生活中旅游休闲的重要组成部分，但对于多数中国老百姓来说，这还是一个陌生的、甚至带有误解的概念股。
世界上已有60多家“分时度假”集团，4500多个采用分时制度的度假村，分布在81个国家，来自124个国家的400多万户家庭购买了度假权，分时度假房产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。随着越来越多的中国人旅游消费方式从“走马观花”步入“娱乐休闲”，中国巨大的“分时度假”消费市场潜力正日益突现。
旅游方面的专家说，我国有7000多家星级酒店，12000多家度假村，适时引进“分时度假”方式，不仅可以解决客房闲置率居高不下的难题，还可盘活上亿元的资产。
可见，分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时段的交换。
分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、产地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。

⑥ 分时度假的产权酒店

“分时度假”按字面翻译是“时间分割”，它的基本内涵是将房屋按时间而不是按面积切割，成为可以供多户人家拥有的使用权，一般是按星期为单位分割，并将其出售给不同的购买者。而“产权酒店”虽然销售给购买者的是饭店房间的产权，但是购买者通常只拥有部分时段的使用权，购买者将个人使用时段以外的时间委托酒店管理公司经营管理，酒店管理公司向产权人提供不同形式的回报。“产权酒店”过去在专业领域被看作是“分时度假”的一种，当然两者之间有很大的不同。
“分时度假”是一套全新的销售理念与服务体系。
分割销售：把一个住宅区或若干幢物业按一年52个星期切分，向购买者出售最多51个星期的使用权而不是产权。购买者购买房屋使用权的年限可以是5年、10年，也可以更长。购买后有权利每年来居住使用，行使其使用权。它类似高尔夫会员，来住宿时不用再交房租费用。
交换使用：由于居住者的需要，他的房屋使用权可以通过交换服务机构，交换到连网的其他度假村居住；这种灵活居住的交换功能很受欢迎，所以交换范围不断被扩大，形成了跨住宅区、跨城市甚至跨国家的使用交换。这驱使大批房地产开发企业纷纷加入分时度假交换网络公司，使他们的房子拥有更好的卖点，也推动分时度假交换服务机构的发展。在世界上有60多家分时度假交换机构，形成了巨大的交换网络。5400个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的1000多万个家庭购买了度假权。分时度假已发展为年营业额150亿美元的全球性产业。
专业服务：由于“分时度假”的特殊需要，它要求有饭店式的物业管理，而且需要有适宜居住者需要的旅游服务和交通服务。已形成了适应这种需求的一整套物业管理与服务。如果购买者不去居住，管理公司可以统一安排出租。
“分时度假”是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。在房屋的销售中，一个极端是房地产产品，销售者将房产的所有权和使用权一次性地销售给购买者；另一个极端是饭店产品，它将房屋的使用权切零到按天计算，居住者购买的是按天计算的使用权。“分时度假”介于两者之间，它与房地产产品相比没有那么完整，与饭店产品相比没有那么零碎，一般是将房屋使用权切割成以星期为单位销售给购买者。
“产权酒店”是饭店销售方式的一个创新，已延伸到其他商品房的销售与经营。我们把上图可以再区分细一些，在从“完全产权销售”到“分时度假”销售之间出现的方式是“产权酒店”，而从“分时度假”到零租的饭店之间还出现了“点数俱乐部”。“产权酒店”所以被人作为“分时度假”的一种，是因为它不是将房产所有权和使用权都销售给购买者，而是将其分开销售；购买者虽然拥有客房的产权，但在使用上购买者只使用部分时段的使用权，一般是每年一至六周时间。购买者将其他使用时间委托酒店管理公司管理，由后者去出租经营。这些产权人得到的回报多数是通过由酒店管理公司负责交纳按揭余款来实现的，这样购买者一般只需要付出购买房屋的首付款，按揭款和物业费等就由酒店管理公司负责了。有的管理公司还承诺另外再给产权人一定的经营收益，甚至承诺每年再给固定回报。
可以看出“分时度假”和“产权酒店”这两种销售方式的共同点，是适应购买者不需要去长期居住、只需要每年短期居住使用的要求，把房屋使用时间分割使用。不同点在于“产权酒店”购买者拥有房屋产权，他们购买目的主要是长线投资、减轻资金负担、财产保值增值和今后可以长期拥有与使用；“分时度假”购买者的购买目的主要是为每年短期居住使用，并有交换使用的灵活性，比每次租房要方便和便宜，也有财产保值增值的可能。
由于这两种方式具有互补性，国内外都有企业把房屋进行“产权酒店”和“分时度假”的两次销售，即先把房屋或饭店房间按“产权酒店”方式卖一次，再把产权人委托出租的使用时间拿来卖“分时度假”。这样就不是完全靠出租房间收取租金，可以增加固定客源和房屋使用率。当然这时卖“分时度假”的收入主要是为“产权酒店”购买者偿还抵押贷款，经营得好公司还会有自身赢利。

⑦ 旅游地产分时度假概念

分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到20家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。
分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司已经于今年4月中旬与国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。
我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游中心、无锡太湖威尼斯花园等30个度假村或酒店已经率先加入RCI度假交换网络，接待来自全球各地的度假会员。其中青岛弄海园度假村、京瑞温泉国际酒店今年还分别获得了RCI总部颁发的金冠奖和国际金奖。

⑧ 分时度假的起源

20世纪60年代抄的欧洲，袭度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。
分时度假自20世纪60年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。70年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。1977年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的，美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。

⑨ 度假房产的房产分类

休闲度假区内的住宅（别墅、度假村）
投资集团、房地产商，利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。
旅游（休闲）培训基地、国际休闲度假中心
具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。
时值度假型酒店
消费者购买一定数量的“分数”，作为选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。 引进国外“分时度假”的概念和相关销售模式，此类房地产又有多种小的分类，具体如下：
① 产权酒店：即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。
② 时权酒店：即将酒店的每个单位分为一定的时间份，如将一年分为51周，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间如一周的居住权。
③ 养老型酒店：指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。
④ 时值度假型酒店：消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宅设施。消费者不拥有使用权或产权，只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的高尔夫、登山、滑雪运动度假别墅。
度假房地产在国外已有相当发展，在我国刚刚面市，就受到购房者和房地产开发商的热烈追捧，不仅有外资进入国内抢占市场，国内房地产商也抱团组建度假房地产联盟，如中房集团牵头、几十家企业加盟的“中国房地产分时度假联盟”，全国各地度假房地产项目纷纷上马。度假型房地产是度假房地产开发备受关注、发展很快的一个品种。
■ 与旅游相关的写字楼：以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类度假房地产。
■ 以大盘形式出现的综合性度假房地产开发： 这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。这类项目往往具备高端休闲娱乐配套，包括诸如大型游乐园、高尔夫球场、五星级酒店、游艇俱乐部、马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心，是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区。