2015云南旅游投诉信息公告
Ⅰ 云南丽江旅游商业街项目工程 中标公告
2014年_云南丽江旅游地产项目商业部分分析与定位建议_111P
2014年云南丽江旅游地产项目商业部分分析与定位建议
一、对云南丽江项目的理解与初判
综合产业驱动判断、产品类型选择及主题筛选，建议将自然、人文、成人
健康娱乐主题为项目商业概念落位方向
项目商业定位概念
我们认为通过文化旅游作为核心驱动而形成的多元化组合可以达成
项目整体最大价值
高旅游地产项目能带来全方位的价值提升
产品特征
•
•
•
One-day off 休闲谷：以单个主题驱动的一天
长度的休闲旅游模式
2 +1旅游能量中心：以双主题或多主题驱动的
两个白天加一个晚上的休闲旅游模式两个白天加 个晚上的休闲旅游模式
3+X休闲组团：以多项目组合驱动的多天的旅
游度假休闲模式
行业价值
•
•
•
拉动GDP的增长，实现旅游产业1：10的乘数效应
发挥行业龙头作用，带动住宿、餐饮、
购物等相关产业的发展
对土地增值的促进作用
整体定位模型
（Positioning）
企业价值
•
•
促进土地及房产增值
实现多项经营性盈利
政府价值
•
•
•
促进当地就业
增加地区税收
打造区域品牌及影响力，实现区域经济
的可持续发展
6旅游地产项目通过核心驱动，借助餐饮、购物、文化和居住辅助功能增
强客群辐射能力，加快项目成熟，实现良好商业生态循环
通过对宏观及产业发展、特性和项目立地等的多方面研究，我们景认
为多元驱动发展模式具备成为本案核心产业的条件
丽江旅游产业结构调整与发展凸显国际化旅游城市特点，带动了旅游相
关商品零售、服务业、交通运输及住宿等快速发展，文化旅游成为丽江
未来旅游发展方向丽江旅游格局对本案商业有利，旅游交通状况有待改善，旅游业经济效
益处于中流地位，城市经济过分依赖旅游业，旅游业过分依赖丽江古城
及自然景区，旅游相关产业发展还不十分成熟及自然景区 旅游相关产业发展还不十分成熟样本个体属性特征为学生和高收入企管/文教人员比例较大，具有高学历
特点，全球旅游者为主要客源，通过研究样本的行为属性特征，指导项
目商业概念
•个体属性特征
• 丽江游客女性多于男性，19-30岁游客最多，收入主要集中在3000元以上，同时5000元以上
高收入者也占有一定比例；游客企事业管理人员及专职/文教人员比例较大，具有高学历特
点
•客源地分布客源地分布
• 国内以全国游客为客源主体 国际以日本 韩国 台湾游客为主要客源 主要由地理交通国内以全国游客为客源主体，国际以日本、韩国、台湾游客为主要客源，主要由地理交通、
客源地的经济发展水平等因素造成
•行为属性特征
• 以观光游览为主，朋友一起旅游和单位组织较多，整体丽江回头客比例偏低，自驾游和散客
游市场份额不断增加，游客停留夜数具有距离增加趋势
11丽江旅游产业分析，休闲旅游、文化旅游成为未来旅游发展方向，是拉
动经济的重要增长点
丽江旅游业发展方向
•宏观政策
• 《中共丽江市委丽江市人民政府关于进一步加快旅游业发
展的决定》（2006），《中共丽江市委丽江市人民政府关于
认真贯彻落实省委省政府战略决策，积极推进 国际旅游文化认真贯彻落实省委省政府战略决策，积极推进“国际旅游文化
示范区”建设的意见》（2010）
休闲旅游、
• 丽江旅游产业规模和产业效益都处在一个较低水平，丽江缺少
可以替补丽江景区的旅游产品，导致全市旅游接待人数和经济
效益明显降低
• 文化旅游资源的深度挖掘，使文化旅游成为发展方向
文化旅游
将是未来
丽江旅游
发展方向
•自身发展
•消费者需
求
近年来，中国人均可支配收入不断提高，广大居民开始关注享受
型消费，国内旅游市场也开始从观光游为主的模式向观光游、休
闲体验游并重的模式转型，文化旅游成为发展方向闲体验游并重的模式转型 文化旅游成为发展方向
项目所在区域为丽江旅游重镇，处于丽江风景区核心地段，区域交通优
势显著
•
区域特征
处于丽江风景区核心地段，离丽江古城最近；丽江古城为丽江旅游重镇，其第三产业发展
与丽江景区的旅游发展密切相关，本案所在的组团用地条件较好；本案处于规划旅游发展
带上，项目概念落位符合旅游发展目标
交通条件
• 本案紧邻玉泉路，旅游景区的重要节点，连接丽江市区、束河古镇、世界遗产公园、玉龙雪
山多个重要旅游景点，每年仅进入丽江景区的游客达1500万人次以上，区域交通优势显著
物业条件
• 项目处于周边多块可供商业开发土地的核心位置，沿街面较多，周边视觉景观不佳，面临区
域商业升级机遇，但未来周边区域的改造完成会分流本案部分投资者域商业升级机遇 但未来周边区域的改造完成会分流本案部分投资者
13
借助丽江深厚自然/人文特色、民族文化资源，提出以文化旅游商业地产
和养生旅游地产及休闲度假旅游地产三个发展方向
1
方向一
丽江映像·观念文化商业概念
2
方向二
以现代养生为主题的旅游商业地产
3
方向三
休闲度假为主题的旅游商业地产
借鉴上海豫园及成都宽窄巷的文化定位高度，本案定位为“最丽江”，
让丽江体现中国，让世界共享文化
项目的主题定位：商旅文主题街区
“最丽
用创新的方式演绎多元化的丽江传统文化，弘扬城市文化，驱动本案目
标客群
丽江文化精髓
1
文化元素
• 丽江象征的符号
• 民族象征的符号
• 建筑符号
2
文化 态文化业态
• 多元化的文化业态和不同的载体，丰富旅游内容，增加旅
游趣味性，为“以旅兴商”提供基石
3
文化活动
• 以丽江、民族文化元素打造多个品牌活动，传承和弘扬文化
的同时，带动的是旅游的体验，打造的是旅游产品/活动